マンション管理費滞納の対策

 

マンション管理費滞納問題

 

管理費の滞納を放置した場合、区分所有者の不公平感を助長し、新たな滞納が発生する可能性もあります。滞納が広がりますと、管理組合の資金繰りに影響が出てきます。

 

また、滞納以外のトラブルを起こしている他の義務違反者（迷惑駐車・騒音・ペット）にも反論の口実を与えてしまい、組合による日常管理にも支障が生じてきます。

 

小中規模のマンションでは、管理費等の滞納が続くと、日常の管理にも支障が生じ、修繕積立金も不足して大規模修繕工事が実施できない場合が出てきます。

 

滞納者が増加するとマンションの管理に重大な支障が出てきて、マンションの価値を維持することが困難になります。

 

管理費滞納の予防

 

遅延損害金の定めを置くこと

弁護士費用を請求できる旨の定めを置くこと

 

多くの管理組合様が管理規約について、設立当時より大きな変化のないままが現状です。
国土交通省よりマンション管理規約のモデル文例なども適宜更新されていますが、
「うちの管理規約と何が違う？」と分からないのでそのままにしている管理組合様が大多数です。

 

また、弁護士費用に関して、管理規約で滞納者へ費用負担させるとする規約を置いておく事により、管理組合様は費用負担がほとんど無く司法書士による代理が可能となります。
（この規約が無い場合でも色々考えられますので一度ご相談ください）

 

当事務所では、管理組合様の運営状況に応じた管理規約をご提案できます。

 

管理費の消滅時効

 

滞納管理費の消滅時効については、

 

最高裁の判断により５年となっています。

 

管理費滞納への迅速な対応の必要性

 

管理費の特徴として、毎月発生するものである為、滞納金が増えていく事と、5年の消滅時効との問題、具体的回収に動き出すには法的手続きが不可欠な事、を考慮すると先送りにせず、早めの対応が必要となります。

 

滞納額が膨大になってしまうと、分割でも支払いが難しくなり、それでも毎月増加する為、悪循環を繰り返します。

 

滞納管理費への対応

 

督促状の送付

内容証明郵便による請求

支払督促による請求（裁判所）

訴訟による請求（裁判所）

差押などによる強制執行（裁判所）

 

事案に応じて、適切な方法で請求を行う事が重要となります。

 

督促状の送付、 内容証明郵便による請求については、管理組合様において行われ、それでも反応が無くお困りのケースが多いかと思われます。

 

まだ、上記を行っていない場合でしたら、弁護士、司法書士による代理人名での請求は効果がある場合があります。

 

�@　内容証明郵便による督促

 

管理会社や管理組合から書面等により請求をしても管理費が支払われない場合、次の方法として、内容証明郵便により請求する事が考えられます。

 

但し、これで払ってくるケースはやはり少なく感じます。なぜなら、ただ郵便物の種類が変わっただけで当事者も変わりがないからです。

 

そこで効果がある場合というのは、弁護士、司法書士が代理人として請求する場合です。滞納者に対し、「本当に裁判になる」とプレッシャーをかける事が出来る為です。

 

�A　支払い督促

 

内容証明郵便で効果が無い場合、次の方法を検討する必要が
あります。支払督促は、裁判所における手続であり、金銭の支払などについて簡易迅速に請求する手続です。

 

通常の裁判手続とは異なり、口頭弁論として裁判所へ呼び出される必要もなく、費用も訴訟の半分です。

 

簡単に申しますと、裁判所を経由した請求書となります。
その為、滞納者の異議が出なければこれを認めたことになり、強制執行が可能となります。

 

ところが滞納者が異議を出しますと、通常の訴訟手続へ移行してしまいます。（裁判所の同封する書類には異議を出さないと大変なことになりますよ、といった書面が入っており、チェックを付けて返信用封筒で出すだけで異議が出せる為、異議が出ない事は少ないです）

 

また、この手続きは滞納者の住所地を管轄する裁判所での手続きになりますので、滞納者が遠方に住んでいる場合には訴える側にとっては不利になります。

 

�B　少額訴訟

 

少額訴訟とは、金銭の請求において、請求する金額が６０万円以下の場合に利用できる訴訟制度です。原則として、１日で審理を終了し、直ちに判決が出ます。

 

少額訴訟制度は、審理する内容が簡単なものについて、迅速に解決することを目的としていますので、一日の審理で終了します。

 

逆を言えば、これを忘れていた等といったことがあると、判決から外されてしまいますので、弁護士、司法書士へ依頼して行う事をお勧めします。

 

滞納者より、通常訴訟で審理して欲しいとの裁判所への申出があると、通常の訴訟手続で進行することになります。

 

�C　民事訴訟

 

請求する額が140万円以下の場合は簡易裁判所、140万円を超える場合は地方裁判所がその管轄裁判所となります。訴訟提起のためには、総会の決議が必要です。

 

理事会一任といった内容であった場合にはさらに理事会の決議が必要となります。

 

裁判では、弁護士、司法書士に委任しない限り、原則、理事長が裁判所に出廷し、訴訟活動をしなければなりません。少額訴訟とも共通しますが、相手方との交渉、和解においてはこちらに有利に進める為にも代理人を立てた方がいい場合が多くなります。
  

�D　強制執行

 

支払督促や勝訴判決で消滅時効は中断しても、滞納者が任意に支払わない限り金銭の回収はできませんので、次の段階として強制執行へ進むことになります。

 

給料、銀行預金、家賃収入といった金銭債権の差押えや自動車、不動産といったものの競売手続きになります。それぞれ手続きの方法、費用が異なりますので、弁護士、司法書士に相談されることをお勧めします。

 

�E　特定承継人に対する請求

 

滞納者から売買、贈与、競売等の原因により、新たにその部屋を取得した者を、「特定承継人」といいます。管理組合としては、特定承継人に対し、前滞納者の滞納管理費等及び特定承継人自身の管理費等を請求でき、前区分所有者に対しては滞納管理費等を請求することになります。

 

この時、訴訟や支払督促といった法的請求を行っていないと消滅時効にかかっている分を支払わないと主張されることになり、本来払って貰えるはずであった滞納分が回収できなくなりますので、消滅時効にかからない様に気をつけていきましょう。

 

相談・依頼する弁護士、司法書士について

 

マンション管理費等の金銭請求に関わる法律は区分所有法という法律とこれまでの判例によって定まっています。
当事務所では大手の管理会社様からも定期的に依頼を受けており、回収実績も多数ありますので安心してご依頼できます。

 

初回相談料、無料

 

ご依頼時の費用（実費は別途）

 

内容証明郵便による請求代理
基本報酬	３万円（税込３万３千円）〜

訴訟代理業務
基本報酬	１０万円（税込１１万円）〜
成功報酬	報酬回収金額の１５％ （税込１６．５％）

管理組合への顧問料	部屋数×５００円 （税込５５０円）／月

 

まずは、お気軽にご相談ください

 

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当事務所の４つの安心

１．初回相談料無料

当事務所では、初回の相談料は頂いておりません。またご依頼後のご相談は何度でも無料です。
ご納得のいくまで安心してご相談ください。

２．ご自宅出張サポート

あらかじめご予約いただければ、ご自宅まで相談に伺います。
お忙しい方にも安心です。
時間外、土日祭日の対応も可能です。

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シンプルな料金体系ですので安心です。
また、料金提示後にしか費用がかかることはありません。

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